為增強融資能力上平臺買(mǎi)地
2011年，城發(fā)公司接手呼市公租房代建任務(wù)，同年呼市第一個(gè)公租房小區——康居家園公租房小區開(kāi)盤(pán)建設，與此同時(shí)第二個(gè)公租房小區——陽(yáng)光美居同步運籌，其中康居家園項目投資約13億元，共建4628套，陽(yáng)光美居項目投資約15.5億元，共建4800套。另外三處待建公租房小區城發(fā)欲投資32.5億元，涉及住戶(hù)達10354戶(hù)。 在這樣的建設背景下，建設資金的保障成為公租房能否順利面世的絕對因素。就在全國范圍如火如荼建設公租房的時(shí)刻，住房和城鄉建設部部長(cháng)姜偉新也在媒體上表示：“投資確實(shí)是一個(gè)大問(wèn)題?！?/span> 以呼市康居家園公租房小區為例，因為目前小區綠化還未招標，據城發(fā)公司與呼市房管局初步估算，康居家園公租房小區成本價(jià)大約在每平米4300元左右。記者了解到,構成該成本價(jià)主要有四部分: 一、土地出讓金：每平米1000元； 二、樓房單體建設：每平米2000元； 三、精裝修，每平米比毛坯房高400元； 四、小區幼兒園、物業(yè)用房、垃圾轉運站等基礎設施建設每平米400元，一些政府收取的配套費，如暖氣、天然氣等配套費每平米300元，未來(lái)房本辦理每平米100元，共計大約900元左右。 每平米4300元的價(jià)格中，其中每平米1000元的土地出讓金，呼市政府根據政策支持，在流經(jīng)呼市土地收儲中心、呼市財政局后返還與城發(fā)公司，因此其成本在政策的大力支持下下降為每平米3300元，再減去國家和省級補助每平米600元，成本為每平米2700元。城發(fā)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理趙永強說(shuō)，若按照每年1萬(wàn)套，每套60平米的面積計算，同時(shí)將配套設施面積計算在內，城發(fā)公司每建設1萬(wàn)套公租房其資金缺口將達到20億元，如何解決如此大的資金缺口成為一個(gè)大問(wèn)題。 據知，呼市是全國第二批可以用公積金貸款建設公租房的試點(diǎn)地區之一，雖然其資金籌集速度相對較快，模式較新，但貸款量遠遠不夠填補呼市公租房建設資金缺口。 趙永強告訴記者：“為了增強城發(fā)自身的融資能力，城發(fā)總公司總經(jīng)理趙俊生從戰略角度出發(fā)，經(jīng)過(guò)長(cháng)遠考慮決定剔除拿劃撥土地與租賃土地的模式，采取以拿‘出讓土地’的形式獲得公租房土地使用權。雖然城發(fā)拿‘出讓土地’的費用遠遠高于劃撥土地、租賃土地的費用，但我們可以在四證俱全的條件下，向銀行申請在建項目抵押貸款。與此同時(shí)，此舉也為未來(lái)公租房的租售并舉打下扎實(shí)基礎?！?/span> 據知，在康居家園公租房小區項目中，城發(fā)公司為了增強融資能力，千方百計籌資2.3億元用于繳納土地出讓金。趙永強說(shuō)，這樣創(chuàng )新的公租房建設融資模式符合呼市實(shí)際情況，且也值得其地區借鑒。 公租房姓“公”貸款政府“兜底” 據政策，各地政府每年需拿出土地交易總額的5%--7%補給保障房建設，去年呼市土地交易總額約160億元，若按5%的比例計算，呼市保障房建設（保障房包括公租房建設、廉租房建設、棚戶(hù)區改造）就會(huì )有8億元的資金支持。趙永強告訴記者，今年呼市房管局打報告給市政府，希望呼市政府在8億元保障房資金支持中，給城發(fā)公租房建設項目按照每平米1000元補給，到現在政府補給資金到賬1.2億元（占今年的補給，去年未到帳）全部用于陽(yáng)光美居公租房小區建設征地。 趙永強說(shuō)，若呼市政府公租房建設每平米補1000元成為事實(shí)，那么成本價(jià)空缺資金從每平米2700元將下降為每平米1700元，這部分空缺資金將采取貸款獲得。 面對貸款的償還問(wèn)題，記者得知有三種渠道：第一，公租房建設中國家允許建設的配建商品房在出售后，其資金用于還貸；第二，公租房租金還貸；第三、政府拿出每年土地交易總額的5%—7% 還貸。 以康居家園公租房小區為例，趙永強給記者算了這樣一筆賬：1、康居家園按照20%的商品房配建率計算，約有5萬(wàn)平米的房產(chǎn)可按市場(chǎng)價(jià)8000元（預估）每平米出售，收益約4億元，但4億元距離13億元貸款總額相差甚遠；2、根據呼市出臺的公租房管理辦法，公租房租金相當于市場(chǎng)租金的70%，大概每套租金約350—400元，以5000套為例計算，康居家園公租房的租金年收入2400萬(wàn)元，距離支付1億多元的貸款利息相差4倍多；因此，政府拿出每年土地交易總額的5%—7% 還貸成為主力。 當公租房建設在全國掀起一片熱浪，并開(kāi)始融資建設時(shí)，未來(lái)如何償還銀行貸款，也成為各地頭疼的問(wèn)題。如果無(wú)法順利償還本金，融資平臺有可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，將嚴重影響公租房建設進(jìn)度。在呼市，保障房姓“公”，堅持政府主導，由政府為公租房建設貸款資金“兜底”，成為其創(chuàng )新融資模式后的一道強有力的保障。 貸款難，拿好地也難 去年以來(lái)，受貨幣政策影響，金融機構對保障房的支持力度十分有限。盡管央行、銀監會(huì )等部門(mén)多次要求金融機構要大力支持保障房建設，但實(shí)際落實(shí)情況并不理想。 對銀行而言，最大的擔憂(yōu)還是公租房、廉租房等租賃型保障房，投資巨大，回報慢，風(fēng)險大，他們眼中的公租房建設項目并非香餑餑。 據記者了解，目前康居家園總投資13億元，期中2.3億元的土地出讓金返還給城發(fā)公司后，再減去1.7億元的中央資金補貼，還有9億元的資金空缺，由于政府每平米補貼1000元的資金并未到賬，所以目前這9億元只能等待銀行貸款。由于資金短缺，康居家園公租房小區今年的進(jìn)度放緩，一些曾經(jīng)墊資建設的施工單位也不愿再墊，康居家園公租房小區建設告急。 同樣，除去資金問(wèn)題難以解決，公租房選址難也成為城發(fā)公司建設公租房系列難題中的一個(gè)重要導火索。按照國家要求，公租房選址應該選擇配套設施完善、城市服務(wù)設施完善、交通便利的地方，只有這樣夾心層的生活成本才能夠降低，但因為實(shí)際情況不容突破，城發(fā)公司代建的幾個(gè)公租房小區全部選擇在了城郊結合地帶。趙永強說(shuō)：“客觀(guān)地講這將給日后政府的管理以及公租房政策推行帶來(lái)很大麻煩?！彼嬖V記者，由于一些公租房選址選擇了農用地，因為征地滯后，農用土地轉建設用地報批周期長(cháng)，影響四證（1、建設工程規劃許可證；2、土地證；3、施工許可證4、土地規劃許可證）手續取得，這將直接影響銀行貸款申請，陽(yáng)光美居公租房小區就面臨這樣的問(wèn)題。 在規劃選址、戶(hù)型設計、小區環(huán)境、配套設施等方面，中央要求各地精心設計，力求讓中低收入群體生活得舒適、有尊嚴，這是公租房政策的核心思想。但是，縱觀(guān)全國，這項被認為將惠及上億中低收入人群的龐大民生項目，建設中已屢屢暴露出資金、土地、分配公平等問(wèn)題，不僅讓地方政府深陷資金和道德困境，也令公眾充滿(mǎn)疑慮。 如何讓公租房建設體系庇護于長(cháng)期、穩定、成熟、有效的政府機制下，成為公租房建設可持續發(fā)展的必要保證。呼市已邁出了“創(chuàng )新融資手段”、“政府兜底還貸”的重要步伐，期待貸款與拿地難的問(wèn)題會(huì )很快解決。
